LA LOI MALRAUX
Principe
Le dispositif Malraux est une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif avec réalisation de travaux.
Il concerne les immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, dans lesquels sont effectués des travaux en vue de leur restauration complète.
La réduction d’impôt est égale à 22 % ou 30 %, selon le secteur, des dépenses de travaux éligibles retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. Il est donc possible de réaliser jusqu’à 400 000 € de travaux au cours d’une même année.
Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.
Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.
À SAVOIR
La réduction d’impôt Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales.
OBLIGATIONS À RESPECTER
- Louer l’immeuble nu pendant une durée de 9 ans. La durée de détention minimale pour bénéficier du dispositif est donc égale à la durée des travaux augmentée de 9 ans.
- La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de restauration.
- La location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable.
- L’opération doit aboutir à la restauration complète de l’immeuble.
À SAVOIR
Les dépenses sont limitativement énumérées par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts.
Par exemple : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, etc.
Avantages
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète du bien. Par suite, les travaux qui ne permettent qu’une restauration partielle sont exclus.
Les travaux réalisés sont éligibles à la réduction dès lors que ces travaux sont réalisés avec l‘accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.
CONDITIONS GÉOGRAPHIQUES
L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé en application du titre II du livre IV du code du patrimoine et doit :
- soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
- soit être couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
- soit, à défaut, faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme.
Jusqu’au 31 décembre 2022, il peut s’agir également, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique, d’un immeuble situé :
- Dans un quartier ancien dégradé
Les quartiers anciens dégradés sont délimités par l’article 1er du décret du 31 déc. 2009, n° 2009-1780. - Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
CALCULS DE LA RÉDUCTION D’IMPÔTS
Le taux de la réduction d’impôt est différent selon le lieu de situation de l’immeuble faisant l’objet de la restauration.
Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de :
- 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
- 22 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d’utilité publique).
Le taux de réduction applicable pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est de 30 %.
AVANTAGES
La loi Malraux permet de se constituer un patrimoine immobilier exceptionnel tout en profitant d’une réduction d’impôts.
- Réduction d’impôt égale à 30 % ou 22 % des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par contribuable pour une période de 4 ans.
- La fraction de réduction non imputée est reportable sur l’IR des 3 années suivantes.
- Le bénéfice de ces dispositions n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
- Pas de condition de ressources du locataire éventuel.
- Pas de plafonnement des loyers
Une fois l’acquisition de l’immeuble et les travaux de restauration intégralement financés, les revenus locatifs générés par le bien seront de nature à procurer un complément de revenus.
L’acquisition d’un actif en loi Malraux peut donc être intéressante pour préparer l’obtention de revenus complémentaires.
